Het belang van scherp prijzen

De eerste klap is een daalder waard

Er is de laatste tijd veel gezegd en geschreven over het belang van scherp prijzen. Ook in de wetenschap is er veel aandacht voor het woningverkoopproces. Belangwekkend wetenschappelijk onderzoek van Erik de Wit, die in september 2011 promoveerde aan de Universiteit van Amsterdam op basis van onderzoek met behulp van de NVM database, toont andermaal aan dat de eerste klap een daalder waard is: een scherpe vraagprijs is de basis voor een succesvolle verkoop.

Vier resultaten van zijn onderzoek zijn door Data & Research vertaald naar de dagelijkse praktijk van de makelaar.

1. Met scherp prijzen verkoop je tegen de beste prijs. Scherp prijzen betekent in dit geval dat je de woning verkoopt vanuit de eerste vraagprijs. Uit het onderzoek van De Wit komt naar voren dat je met scherp prijzen iets boven de marktwaarde verkoopt, terwijl een woning waarbij de vraagprijs verlaagd wordt in het verkoopproces uiteindelijk bijna 4% onder de marktwaarde verkoopt.

2. Hoe langer een huis te koop staat, hoe kleiner de kans dat deze verkocht wordt. Wanneer een woning langer te koop staat, interpreteert een mogelijke koper dit als een signaal dat er iets ‘mis’ is met de woning. Immers, waarom zou een woning anders nog niet verkocht zijn?

3. Een woning verkoopt het beste direct nadat het op de markt komt. Het onderzoek laat ook zien dat de kans op verkoop zeer sterk afneemt na de eerste golf van interesse na het in aanbod komen van de woning. Na die initiële belangstelling is de woning alleen nog interessant voor nieuwe potentiële kopers, die op de markt komen. Het is dus zaak om de potentiële kopers direct te verleiden. Een strategie van ‘laten we het eerst met deze vraagprijs proberen’ werkt dus niet verkoopbevorderend.

4. Hoe meer je boven de marktwaarde vraagt, hoe kleiner de kans op verkoop. Het onderzoek van De Wit toont aan dat voor iedere procent die een woning hoger dan de marktwaarde in de markt wordt gezet, de dagelijkse verkoopkans met 0,69% afneemt. Kortom, een te hoge vraagprijs verlaagt de kans op verkoop.

Het onderzoek van De Wit is uitgevoerd op NVM-data uit de periode 1985-2007. Het toevoegen van recente crisisjaren is niet mogelijk geweest, mede als gevolg van de complexiteit van de in de verschillende onderzoeken gebruikte modellen.

Het onderzoek van De Wit (Liquidity and Price Discovery in Real Estate Assets) is verkrijgbaar bij de Universiteit van Amsterdam via de volgende linkhttp://dare.uva.nl/record/383311, een hard copy is aan te vragen door te emailen naarerikrdewit@gmail.com.

 

Bron: www.nvm.nl

Overdrachtsbelasting

Tijdelijk verlaagd tarief bij verkrijging woningen
Belastingdienst/Landelijk Kantoor Belastingregio’s, Brieven en beleidsbesluiten

Besluit van 1 juli 2011, nr. BLKB 2011/1290M

De staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.
In dit besluit wordt goedgekeurd dat met ingang van 15 juni 2011 voor de verkrijging van een woning overdrachtsbelasting tijdelijk wordt geheven naar een tarief van 2 procent.

1. Inleiding
In het persbericht van 1 juli 2011 is aangekondigd dat het tarief overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen tijdelijk wordt verlaagd tot 1 juli 2012. Deze maatregel zal worden opgenomen in het Belastingplan 2012. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen treedt deze maatregel op 1 januari 2012 in werking en werkt terug tot en met 15 juni 2011.

2. Goedkeuring
Het is niet wenselijk dat belanghebbenden de verkrijging van een woning uitstellen tot 1 januari 2012. Daarom keur ik vooruitlopend op wetswijziging het volgende goed.
Goedkeuring
Ik keur goed dat een tarief overdrachtsbelasting van 2 procent wordt toegepast voor de verkrijging op of na 15 juni 2011 van een woning. Hieronder wordt het begrip woning nader toegelicht.

3. Woning
De maatregel ziet uitsluitend op de verkrijging van woningen of van rechten waaraan deze zijn onderworpen. Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. Het maakt geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier.

3.1. Ondergrond, tuin en andere aanhorigheden
De ondergrond en de tuin behoren tot de woning. Tot de woning behoren ook aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. Een garage die tot hetzelfde gebouwencomplex als de woning behoort, wordt ook tot de woning gerekend.
Voorbeeld
Een parkeerplaats onder door particulieren bewoonde flats in een flatgebouw wordt tot de woning gerekend.

3.2. Tijdelijke leegstand
Tijdelijke leegstand ontneemt aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

3.3. Onroerende zaak niet geheel bestemd voor bewoning
Voor onroerende zaken die niet geheel zijn bestemd voor bewoning geldt het volgende.
Uitgangspunt is dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor particuliere bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast.
Als de onroerende zaak qua oppervlakte nagenoeg geheel (90% of meer) bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2% worden toegepast.

3.4. Voorbeelden van onroerende zaken waarvoor de regeling niet geldt
Niet als woning aan te merken zijn in ieder geval:
- bedrijfsgebouwen en –ruimtes;
- afzonderlijke garageboxen;
- hotels/pensions;
- asielzoekerscentra;
- een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;
- internaten; en
- grond bestemd voor woningbouw.
3.5. Aandelen in onroerendezaaklichamen
Voor de verkrijging van aandelen in onroerendezaaklichamen als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer geldt het volgende. Het tarief van 2% kan uitsluitend worden toegepast op de waarde als bedoeld in artikel 10 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer voor zover die waarde betrekking heeft op woningen.

4. Inwerkingtreding en vervaldatum
Dit besluit treedt in werking met ingang van de dag na de datum van uitgifte van de Staatscourant waarin het wordt geplaatst en werkt terug voor de verkrijging op of na 15 juni 2011 van woningen.
Dit besluit vervalt op 1 januari 2012.

Dit besluit wordt in de Staatscourant gepubliceerd.
Den Haag, 1 juli 2011
de staatssecretaris van Financiën
mr. drs. F.H.H. Weekers

Nieuws op het hypotheekfront.

Van  Oscar Wester, de financieel specialist op gebied van hypotheken ontvingen we het volgende bericht:

Hierbij wil ik u mededelen dat met ingang van 1 april 2011 de toetsrente van banken zal worden verhoogd van 5,2% naar 5,9%.

Dit wil niet zeggen dat de bank deze rente ook aanbiedt aan u.

In het laatste kwartaal van 2010 was de toetsrente nog 4,9% en per 1 april 2011 wordt de rente verhoogd naar 5,9% een stijging die uitgelegd dient te worden.

De toetsrente is door de overheid in het leven geroepen om de maximale hypotheek mee te kunnen berekenen.

De verhoging van de toetsrente heeft als gevolg dat de leencapaciteit van particulieren die een huis willen kopen verlaagd zal worden.

De verlaging komt neer op een verschil van circa 5%.

De informatie is van belang  voor de huizenkoper en verkoper.

Met vriendelijke groet,

O.F.A. Wester

–

Wester c.s.

Roelof Hartstraat 29

1071 VG Amsterdam

tel: 020-3640058

www.westercs.nl

Kerstfeest 2010

Vrijdag 10 december was het grote jaarlijkse kerstdiner van JLG Real Estate. Ditmaal samen met de collega’s van Pararius, waarmee we in totaal met 27 man in Restaurant l’Ozio aan de Ferdinand Bolstraat ons even lekker lieten gaan. De gekuisde foto’s geven een kleine impressie:

Inspiratie

Vandaag een symposium bezocht over de makelaardij: NSM5.  Een leuk samenzijn met collega makelaars van allerlei pluimage om geinspsireerd te worden voor heden, toekomst en mogelijkheden. Het ene marketing verhaal volgde het andere op en natuurlijk allemaal met een boodschap. De meest gewiekste presentatie  was toch wel van Ben Tiggelaar: de man van dromen durfen doen.  Wat een energie kan die man overbrengen! Het was reeds einde middag, maar hij wist de focus van het publiek te houden met een verhaal wat iedereen aanspreekt. Een kleine curcus in zelfreflectie en concrete toepassingen om gedrag te veranderen.  Ga morgen direct het boek kopen.

Want veranderen is het sleutelwoord in de makelaardij tegenwoordig. De branche zit niet in een evolutie maar in een revolutie. De opkomst van toepassingen en nieuwe technieken volgen elkaar in snel tempo op. Rode draad door het verhaal: social media. En dan vooral wat je ermee doet. Engage, zoals de Amerikanen dat zo mooi zeggen.  Dus vanaf nu een blog van JLG door JLG.  Het heetste nieuws volgt u via onze Twitter/jlgamsterdam. Binnenkort meer!

Hello world!

Welcome to WordPress.com. This is your first post. Edit or delete it and start blogging!